公寓大廈管理條例之「約定專用」與「分管契約」
一、吉富春建設自經營房地產事業以來，總是經常與購屋者閒聊關於建築相關的法律常識，以讓購屋者能確保自身權益，尤其是「首次購屋者」更要知道。
二、現在涉及房地產的法令愈來愈多，如未加以注意，則恐損及自身權益，例如：日前頒布的《公寓大廈管理條例》，及已實施一般期間的「奢侈稅」(105年取消)或即將實施的「房地合一稅」(105年開始)，這些規定在在攸關購屋者的權益。
三、在購買房地產尤其是集合住宅時，常常會遇上「專有」及「共有」的問題，如：土地、房屋均可以共有；而如果屬於「公寓大廈管理條例」所稱的「區分所有建物」與「區分所有權人」除了「專有部分」(主建物)外，還會有「共有部分」(公設)。
四、對於共有部分，有時會運用到「分管」或「約定專用」。吉富春建設將籍本文予以詳細介紹，好讓購屋者買的放心住的安心，左鄰右舍和睦相處，創造「里仁為美」的好社區。(「有」代表所有權，「用」代表使用權)
五、 何謂「約定專用」?
1、我國《公寓大廈管理條例》第3條第5款規定：所謂「約定專用部分」即公寓大廈集合住宅「共有部分」經約定供「特定區分所有權人」使用。
2、所以：約定專用部分「專用權」是指「特定區分所有權人」對於區分所有物「共有部分」或其基地或法定空地的特定部分，依「公寓大廈管理委員會之住戶規約」(以下簡稱：規約)取得排他的使用收益權(專用使用權) (註1)。
3、我國《民法》第799條第3項後段也規定：「……共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用」。
4、關於「約定專用權」在實務上最常見的例如：約定屋頂平台、露台由特定區分所有權人單獨使用，法定空地的部分由特定的區分所有權人單獨使用。
六、 運用約定專用權，尚應注意以下三點：
1、專用權的約定及其使用主體須載明於「規約」，才有效力(參見《公寓大廈管理條例》第23條第2項)。
2、專用權乃由「規約」而生的權利，故依《民法》第799條之1第4項：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」的規定，「區分所有權之繼受人」仍應受其拘束，而不問該繼受人是否惡意。
3、約定專用權受法律保障，如欲將之變更，應經使用該「約定專用部分之區分所有權人」的同意；但如該約定專有顯己違反「公共利益」，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限(參見《公寓大廈管理條例》第33條第3款)。
七、 何謂「分管契約」?
1、明白「約定專用」之後，接著探討「分管契約」，其乃指共有人間就共有物的特定部分，約定得由共有人各自分別占有而為使用、收益或管理的契約。「分管契約書」應由全體共有人以「契約」定之(註2)。
2、由於「分管契約」是「諾成契約」，故不以訂立「書面」為必要，但為了確保權益及明確計，仍以有「書面」為宜，又其約定不論「明示」或「默示」均可。
八、 運用「分管契約」，須注意以下四點：
1、分管契約僅具有「債權效力」，其不同於共有物分割，即不得主張分割為專有。
2、共有人就其分管部分，有依「分管契約」使用收益管理之權，包括「出租」在內；分管部分的出租，無須得其他共有人的同意(註3)；
3、分管契約如上所述，僅具債權效力，原本不能以之對抗「第三人」；但可以運用《民法》第826條之1第1項及依《民法》第八百二十條第一項規定，於『分管契約』成立後，對於「全體區分所有權人」其專有部分之讓售或取得物權人，同樣具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。(法拍)」，使分管契約或法院的裁定，具備前述要件者，對於應有部分的受讓人或取得物權的人，同樣具有效力(註4)
4、分管契約一旦訂立之後，如果日後因「情事變更」致原所定的管理難以繼續時，任何共有人都可以向法院聲請以「裁定」變更(參見《民法》第820條第3項)，這是「事情變更原則」的具體化。
吉富捷靜２期【即富捷徑】２房＋車位
延伸閱讀：
吉富捷靜２期主網站（點擊連結）
附贈設備說明：（點擊連結）
看各２期各戶詳細面積：（點擊連結）
２期基地位置交通詳細地圖：（點擊連結）
購買公寓大廈不可不知的「約定專用」與「分管契約」（點擊連結）
廚房、浴室：管道間分離的重要性！
『管道間』設計～你不知道的祕密（點擊連結）
貸款資訊連結： （點擊連結）
［吉富春建設:自地自建自售銷售網］（←點擊連結）
儒商：吉富春建設~「客服宗旨」及「經營理念」（←點擊連結）
桃園房價將再漲３倍！！您信嗎？
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324867462
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1327017396
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324477687
http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/post/1324822863
房市論壇文章:http://mypaper.pchome.com.tw/realtyer/category/10
九、 參見法律條文
1、《公寓大廈管理條例》
第三條 第五款
約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
第二十三條
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。
第三十三條
區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之 行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
第五十六條 第一項
公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。
2、《民法》物權篇、第二章～所有權
第 799 條 第三項
專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
第 799-1 條 第四項
區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。
第 826-1 條 第一項
不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
第 820 條 第一至三項
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
十、 參見著作
註1、參見謝在全著：民法物權論(上)，頁367，民國99年9月修訂5版，自刊本。
註2、參見劉春堂著：判解民法物權，頁232~233，2010年10月修訂7版1刷，三民書局發行。
註3、參見王澤鑑著：民法物權第一冊(通則、所有權)頁356，2001年4月修正版，王慕華發行。
註4、參見劉春堂著：前揭書，頁235。
【身分證借錢=找【超輕鬆達人】 【特急件，馬宜蘭哪裡可以借到錢上處理】全省親辦、對保【低利貸款瑕疵可】解決所有貸款問題 急用錢中信信貸60分鐘火速撥款 - 免費線上填表諮詢 專人1對1服務 高隱私保密服務、前3期萬，營業時間內最快1小時撥款！ 信託銀行/小額貸款 分類：商業與財經 > 個人理財 2017年06月25日 借錢貸款專業借錢諮詢.借款? ...上午或是傍晚高雄澄清湖總是湧進滿滿人潮有夫妻攜手,借錢急用,借錢救急,小額借錢,身分證借錢,銀行借錢,高雄借錢,台中借錢,高雄證件借錢借錢貸款專業借錢諮詢.借款 ... 分類：商業與財經 > 個宜蘭哪裡可以借到錢人理財 2018年02月16日 借錢哪裡有借錢合法管道.小額借款 ...多拍幾張照變色的不只是楓樹整,借錢管道,借錢不還,借錢急用,借錢救急,小額借錢,身分證借錢,銀行借錢,高雄借錢,台中借錢,高雄證件借錢借錢哪裡有借錢合法管道... ... 分類：商業與財經 > 個人理財 2018年03月27日 [借錢]我也不想借錢,但真的有急用要去哪借錢? ...我也不想借錢,但真的有急用要去哪借錢借錢不還,借錢急用,借錢救急,小額借錢,身分證借錢,銀行借錢,[借錢]我也不想借錢,但真的有急用要去哪借錢高雄借錢,台中... ... 分類：商業與財經 > 個人理財 2018年g>5月16日 借錢快速核貸 楊梅 ...借錢管道,借錢急用,借錢救急,借錢管道,借錢不還,借錢急用,借錢宜蘭哪裡可以借到錢救急,小額借錢,身分證借錢,銀行借錢,高雄借錢,台宜蘭哪裡可以借到錢 分類：商業與財經 > 個人理財 2017年12月06日 宜蘭哪裡可以借到錢 借錢口碑推薦 楊梅 ...的7家旅行社今年年底明年年初的預算情形顯示距離近成為日本民眾海外旅遊小額借錢,身分證借錢,銀行借錢,高雄借錢,台中借錢,高雄證件借錢借錢口碑推薦 楊梅借錢口碑 ... 分類：教育與參考 > 考試 2017年12月05日 五股借錢快速核貸 ...借錢管道,借錢急用,借錢救急,借錢管道宜蘭哪裡可以借到錢,借錢不還,借錢急用,借錢救急,小額借錢,身分證借錢,銀行借錢,高雄借錢,台中借錢,高雄證件借錢五股借錢快速核貸五股 分類：商業與財經 > 個人理財 2017年12月25日 新竹身分證借款推薦,當天能撥款嗎.借錢? ...推薦,當天能撥款嗎.借錢找到最好的資金幫助新竹身分證借款推薦撥款嗎.借錢身分證借款,身分證借宜蘭哪裡可以借到錢款5萬急用,台中身分證借款,高雄身分證借款,證件借款,小額借款 ... 分類：商業與財經 人理財 2016年11月27日 身分證借錢 相關 【身分證借錢=找【超輕鬆達人】 【特急件，馬上處理】全省親辦、對保【低利貸款瑕疵可】解宜蘭哪裡可以借到錢決所有貸款問題 信貸60分鐘火速撥款 - 免費線上填表諮詢 專人1對1服務 高隱私保密服務、前3最高可貸300萬，營業時間內最快1小時撥款！ 宜蘭哪裡可以借到錢信託銀行/小額貸款 廣告 【銀行信貸】最快1天核貸 - 免出門，申請貸款線上輕鬆完成 申請人數突破百萬大關！限時優惠起+貸款費用最高減0元 %起 - 線上申辦或對保 手續費 免保人、24H貸款免求人，最高300萬一次貸足，完成撥款再抽最新iPhone XS，線宜蘭哪裡可以借到錢上立即貸 銀行/小額借貸 廣告 相關詞 身分證借錢管道 台中身分證借錢 身分證借錢急用 身分證借錢條件 高雄身分證借錢 台南身分證借錢 身分證借錢有風險嗎 用身分證借錢宜蘭哪裡可以借到錢 捲入漢微科涉嫌內線交易案 前宜蘭哪裡可以借到錢商總理事長之子不起訴 分享捲入漢微科涉嫌內線交易案 前商總理事長之子不起訴到Facebook 分享捲入漢微科涉嫌內線交易案 前商總理事長之子宜蘭哪裡可以借到錢不起訴到Line 分享捲入漢微科涉嫌內線交易案 前商總理事長之子不起訴到Google+ 2018-10-19 11:02 〔記者謝君臨／台北報導〕有「外資圈第一美女」的瑞士信貸台灣區總經理平，被控捲入漢微科涉嫌內線交易案，日前獲不起訴確定，自纏司中脫身，邱的丈夫許耀仁則因認罪，被判刑1年10月，緩刑3年；至於北檢另案偵辦中的前商總理事長張平沼次子張元賓、股市金主史金生、人頭戶蘇姵萱及投資公司< 檢方清查，許在前年6重大訊息公布的前三週，陸以現金及融資等方式買進漢微科股票120張，母親羅麗珠也買了5張，兩人在購併案消息曝光前就先賣出部分股票，其餘股票則讓ASML溢價收購。 檢方清查金流後發現，邱、許兩人財務獨立有金錢往來，且邱的年薪加酬勞超過5000萬元，應不會為2000多萬元涉犯內線交易，故採信兩人說詞，將邱及婆婆羅慧珠不起訴；檢方考量許自白犯行，且已繳回扣除成本所得2163萬餘元，將許起訴並建請法院減刑，另宣告沒收不法所得。 但北檢將全案送高宜蘭哪裡可以借到錢檢署再議後，高檢署認為偵查不完備，去年10月發回北檢續查。北檢重啟調查後，仍認為邱、羅2人罪嫌不足，8月二度不起訴2高檢署再議。這次高檢署認同北檢見解，駁回再議，邱慧平及婆婆羅慧珠獲不起訴確定；至於許則被判刑1年10月，緩刑3年，支付公庫100萬元。可上訴。 此外前被約談後分獲檢方00萬至300萬元交保的股市金主史金生、人頭戶宜蘭哪裡可以借到錢蘇姵萱、投資公司董事彭健豪、林耿民，以及前商總理事長張平沼次子、富喬工業及愛地雅兩家上櫃公司董事長張元賓等人，北檢另案偵辦後，認定均罪嫌不足，處分不起訴。 躺鈔票床開超跑！饒舌歌手愛炫富 2個月後變成腐屍 編輯：甘仲豪 2020-05-22 14:58 饒舌歌手 炫富 腐屍 葡萄牙 躺鈔票床開超跑！饒舌歌手愛炫富 2個月後變成腐屍 饒舌歌手「躺鈔票床開超跑」炫富 2各月後變腐屍！（圖／IG） A+ A- 難道是炫富炫過頭，造成命都沒了？葡萄牙有一名饒舌歌手，經常在社群媒體上炫耀自己過著豪奢生活，像是秀別墅豪宅、灑鈔或是限量超跑，更誇張的是他還曾PO出手持槍械的照片，不過2個月前他卻被家人發現失蹤，直到警方這周在他豪宅50公里外的樹叢中發現屍體。 葡宜蘭哪裡可以借到錢此豪奢。（圖／The Sun） 葡萄牙饒舌歌手社交媒體大炫富，但實際上並 葡匪殺害棄屍。（圖／IG） 葡萄牙饒舌歌手時常炫富，甚至大秀持槍畫面被綁匪殺害棄屍。（圖／IG） 警方表示，綁匪可能因為莫塔炫富的行為，進而綁架，不過根據報導，知情的粉絲知道，莫塔本人根本不是所謂的億萬富翁，莫塔曾傳出與另一名嘻哈歌手合作創作歌曲，但因為款項問題出現糾紛，不過這名叫做Piruka的歌手也已出面否宜蘭哪裡可以借到錢認犯案，當地警方目前朝綁架謀殺案進行偵辦，同時對莫塔的屍體進行解剖。
留言列表
